É muito arriscado comprar um imóvel sem escritura? Quais problemas posso enfrentar?

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  Nada impede a negociação "sem escritura", mas jamais se terá a mesma segurança como quando se compra o imóvel com o registro no Cartório de Registro de Imóveis

Você gostou do imóvel, a localização é conveniente, o preço cabe no orçamento, mas o vendedor diz que "não tem escritura" e sugere a assinatura de um compromisso particular.  É possível comprar?

Primeiro, vamos distinguir as situações: quando se negocia um imóvel na planta, pago a prazo, é normal que se celebre um "compromisso de venda e compra" vinculado à incorporação imobiliária e cuidadosamente regido pela lei, documento que vai prever todo o andamento do negócio e da construção, até que seja atingido o seu ápice: a entrega do imóvel ao comprador e a celebração de uma escritura definitiva de venda e compra. Porém, não é dessa situação que se trata agora (por isso, inclusive, vamos cuidar dela em outra oportunidade).

Quando alguém diz que "não tem escritura", tecnicamente quer dizer que não tem registro imobiliário, e isto significa que estamos diante de um vendedor que não é o proprietário. E é válido o dito popular segundo o qual "quem não registra não é dono", porque propriedade se prova com o registro da matrícula do imóvel. Logo, o contrato não será de compra e venda, mas de "promessa de compra e venda".

Podem parecer minúcias desprezíveis, mas não são. A diferença legal entre ser "comprador" e ser "promitente comprador"  é enorme e refere-se, principalmente, à segurança jurídica.

De fato, o proprietário usa, vende, aluga, demole, dispõe do imóvel e pode até exigir a sua devolução de quem injustamente o ocupe -enfim, é dono do subsolo e do espaço aéreo e tem o que, na linguagem jurídica, se denomina “direito real”.

Já o "promitente comprador" tem o chamado "direito pessoal", algo que ele sempre poderá defender, é lógico, Mas, para tal, sempre enfrentará uma série de obstáculos jurídicos e, a cada discussão, precisará mostrar todos os seus documentos e provas, enquanto o proprietário basicamente exibe a certidão do registro imobiliário, isso é tudo. Em suma, o “promitente comprador”  está quase lá, mas ainda não detém a propriedade.

E se o "promitente vendedor" sumir ou, por uma razão qualquer, não outorgar a escritura no futuro, vão restar para o adquirente os intrincados caminhos judiciais, demorados e caros.

Assim, nada impede a negociação "sem escritura", mas jamais se terá a mesma segurança como quando efetivamente se compra o imóvel, com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Caso você queira assumir esse risco, pague o menos possível pelo imóvel, lembrando que essa diferença vai, certamente, ser gasta na futura regularização da propriedade.